在南京购置二手房，除了房款，交易过程中产生的各项税费也是购房成本的重要组成部分。清晰了解这些税费的种类、计算方式以及缴纳主体，能帮助买卖双方有效规划资金，避免纠纷。本文将为您系统梳理南京二手房交易的主要税费项目，助您明明白白完成交易。
一、 主要税费构成：买方与卖方各自承担哪些？
南京二手房交易税费主要分为买方承担和卖方承担两大部分。
买方主要承担：
- 契税： 这是买方承担的核心税种。税率根据购房者家庭名下房产套数及所购房屋面积而定：
- 家庭首套房：面积≤90㎡，税率为1%；面积>90㎡，税率为1.5%。
- 家庭二套房：面积≤90㎡，税率为1%；面积>90㎡，税率为2%。
- 家庭三套及以上：税率统一为3%。
- 不动产登记费： 住宅类为每件80元。
- 契税： 这是买方承担的核心税种。税率根据购房者家庭名下房产套数及所购房屋面积而定：
卖方主要涉及：
- 增值税及附加： 房屋购买不足2年对外销售，需全额征收增值税（税率约5.3%）。购买2年以上（含）的普通住宅，免征此项税费。
- 个人所得税： 如果房产证满五年且是卖方家庭在江苏省内唯一住房（简称“满五唯一”），免征。否则，通常按转让收入的1%核定征收，或提供完整凭证按差额的20%征收。
- 土地收益金： 针对已购公房、经济适用房等特殊性质房产上市交易时收取。
二、 实用计算示例与费用清单
以总价300万元、面积95平方米的二手房为例（假设不符合“满五唯一”条件，但房产证已满两年）：
- 买方需支付： 契税（若为首套房1.5%）4.5万元 + 登记费80元。
- 卖方需支付： 个人所得税（按1%核定）3万元。因房产证满两年，免征增值税。
三、 智能省钱策略与注意事项
- 善用“满五唯一”政策： 对于卖方而言，满足“满五唯一”条件可节省个税，这在定价和谈判时是一个重要优势。
- 准确认定房产套数： 买方的契税税率与家庭房产套数紧密相关，签约前可通过“我的南京”APP或房产部门查询确认。
- 票据务必保存完整： 对于卖方，如果房屋原值凭证齐全，计算个税时选择按差额20%缴纳可能更划算，需提前核算比较。
- 明确合同约定： 交易合同中务必清晰写明各项税费的承担方，避免后续产生争议。
- 关注政策动态： 房地产相关税费政策可能会有调整，交易前建议咨询专业中介或税务窗口获取最新信息。
结语
透彻理解南京二手房交易税费，是保障交易顺利进行的关键一步。建议买卖双方在交易前提前算清费用总账，做好资金准备，并考虑寻求正规房产中介或专业律师的协助，确保交易合规、省心、高效。
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